行研：中国产业园发展趋势-凯发官网入口

1、产业园区1.0：功能单一的工业园区（20世纪80年代）

改革开放初期，国内各种产业百废待兴，技术、资本基础均较为薄弱，产业以劳动密集型为主，企业对产业发展环境的要求相对简单，主要以区位、交通、基础设施等基础条件为主。此时的产业园区，产业定位模糊，企业类型庞杂，功能相对简单，主要是在区位交通条件相对优良的地区，提供满足企业基本生产条件要求的物理空间。

1979年设立的蛇口工业园便是这一阶段园区发展的典型案例，作为中国第一个对外开放的工业区，园区产业以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日韩的外来加工业务为主，园区里的产品大部分为工业厂房，产业及生活配套缺乏。

2、产业园区2.0：产业升级的高科技园区（20世纪90年代）

20世纪90年代，各类经济开发区、高新技术和产业园如雨后春笋般在全国兴起，在这一阶段的园区发展，产业升级成为了主基调。同时，一些资本密集型产业得以发展，经济进入投资驱动时代，在这个阶段，许多园区已经具有明确的产业主题，通过同类企业集聚进一步提升生产效率。

此时的产业园功能形态开始向丰富化发展；功能方面，生产制造以外的科技研发、商务办公等功能开始出现；形态方面，虽然依旧以生产制造所需的厂房为主体，但是标准厂房开始出现，高新技术产业发展所需的中试办公楼、孵化办公楼等形态也开始在园区出现。开始引入技术含量相对较高的产业，比如汽车制造、生物医药、电子信息等，高新技术产业的概念就是在这个阶段开始兴起的。相对于园区1.0版的低端劳动密集型产业，高新技术产业更重要的特征是资本和技术密集。

3、产业园区3.0：功能复合的综合性园区（21世纪前10年）

这一阶段的产业园区，主导企业专注于核心业务，周边围绕多家供应链上下游企业，提供原材料和生产性服务，产业园区功能复合化发展。产业模式上，由于汽车、生物制药等制造型产业园成为经济驱动主力，产业需求升级进一步提升，产业园区呈现精细化发展趋势，衍生了物流、金融、商务等生产性服务业，并向生产制作企业周边集聚，开始形成完整的上下产业链，走向了功能复合化发展之路。

4、产业园区4.0：产城融合的复合型园区（2011年-目前）

产业园区发展过程中，随着“空城”、“钟摆效应”等现象的出现和持续发展，使相关政府和园区管理者不得不在产业发展的同时，更多地去关注产业园区从业人员的需求。功能需求、配套需求、空间需求与环境需求，缺一不可，这一系列需求的满足，促成产业园区4.0版本的成长。

产业园区开始充分地丰富化，为满足“人”的需求的功能纷纷出现，如日常消费、娱乐休闲、生活居住等功能开始在产业园区发展。相应地，除了原先的厂房、办公楼、商务酒店之外，商业、公寓、学校、医院等形态大量出现。除了园区物理空间配套完善外，通过移动互联网，提升园区虚拟空间配套，即线上连接、线下经营的企业社群；营造全球链接的社交空间，形成内外开放、资源整合的产业生态圈。通过智慧园区平台建设，可以将分散的各种园区资源和功能平台整合起来，充分发挥并放大各种资源和平台的价值，打造有生命力的产业园区。

产业园运营模式主要分为政府主导模式、企业主导模式、政企合作模式，三种模式各有优劣势，从趋势上看是从政府包揽向市场主导转变。

（1）目前政府主导仍是最常见的模式，政府主导的优势在于规划性强、管理集中统一，并且能够有效利用政府的资源和关系。但是该类模式的弊端与矛盾日益凸显，比如灵活性差、活力不够、政企不分、运营效率低以及园区专业水平不足等，并且国家对地方政府负债率的限制，使得地方在发展园区时后劲不足，因此政府主导的园区逐渐在谋求转型，引入市场化机构、专业运营商，盘活存量园区，向“政府引导 企业主导”过渡。

（2）企业主导模式经营效率高、专业化程度高，政府的角色是项目监管和宏观指引，这种模式对企业主体的要求也很高，需要重点关注企业的资金门槛与实力、主体运作能力、与政府主管部门的关系。以民营地产商的运营模式为例，头部民营产业地产商如天安数码城、联东集团、华夏幸福、亿达等为代表的头部企业取得了快速发展，并在全国范围积极开展园区布局。

（3）政企合作模式是指政府和企业联合成立合资公司，双方将权责进行约定（政府提供土地、税收等优惠政策，负责产业规划和项目审批决策等，平台公司负责项目的具体实施）。这种模式的优势十分明显，可以有效将市场的灵活性和政府的指导性相结合，同时也能够有效调动政府和企业双方的资源，不过对双方的资源协同能力要求较高。该类模式的产业园项目融资是由社会资本与政府方出资代表成立的合资平台公司负责。

产业园开发运营模式

据统计，目前国内产业园区数量总计8.1万家，从分布情况来看，我国园区整体呈“东多西少，东强西弱”阶梯分布。东部地区先发优势明显，综合实力领先；中部地区，加速承接东部产业转移，园区数量显著增加；东北园区数量变化不大，总体表现稳健；西部地区园区起步晚，发展仍有较大空间。从区域分布来看，广东、江苏、浙江、山东等东部强省产业园区数量位列前列；从行业分布来看，生产园区占比较大，成为园区发展主力军。

数据来源：前瞻产业园库，时间截止2023-03

在各类园区中（生产、物流、办公、电子商务等园区），生产类园区新建数量多且预算较为充足。同时为解决产业扩张升级及土地高效利用问题，新建园区也在考虑工厂上楼。与此同时，国内办公园区处于供大于求的状态，部分办公园区也开始往生产园区转型。

我国已有大量存量园区进入成熟阶段，部分园区面临产业空间不足、物业设施老旧、产业发展受限等问题，转型升级需求明显。一些存量园区已经开始通过园区扩容、更新改造、产业置换、智慧运营等方式，重新激发园区发展活力，促进园区产业提质增效。产业园投资存在着发展机遇：

（1）市场需求增长，由于经济发展的需要，市场对于高科技、物流、文化等各行之间的产业需求不断增长。在这个背景下，产业园为企业提供一站式服务，让企业更便捷地进入市场，因此产业园的需求在潜在市场中持续增长。

（2）政策支持，各级政府对产业园的支持力度不断加大，这有助于填补产业园设施、服务等方面的投资缺口。政策对于产业园的支持力度加大，可以使产业园的发展路径更加合理和有序。

（3）竞争上升，随着越来越多的企业进入市场，产业园之间的竞争也加剧。因为要获得更多的客户，产业园就要提供更具竞争性的服务。这种竞争性的提高提升了对产业园的控制和市场渗透，有助于产业园发展和打造出有竞争力的综合服务体系。

（4）技术创新，因为不同产业园之间都包容了一定数量的科技工业企业，这些企业将产生高端技术和独特产品的研发和制造。因此，投资产业园多样化和复合化的科技创新等积极因素增加了其市场规模和资金回报的可能性。

（5）地点优势，产业园通常是距离优势核心区域较劲的位置，这意味着企业和客户可以更快捷的交流、合作和开展市场活动。便宜和优越的地理位置赋予了企业战略优势，降低了运营成本。

（6）盈利模式逐渐清晰，收入从物业租售为主转向“物业租售 产业投资 增值服务” ，产业园需要多元化的组合式收入来源，包括土地运营（物业租售、物业管理、土地增值），增值服务（技术服务、专业服务、生活服务）、产业投资（融资服务、股权服务）、财政奖补。

（7）reits推出，打通产业园区“投融管退”全链条，2020年中国证监会、国务院等相继出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(reits)试点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，明确推进基础设施reits基金项目。政府性投融资平台将有机会通过发行股权型reits或者基础设施领域reits产品获取项目融资，解决资金缺口问题，降低融资成本，实现建设开发运营管理的闭环滚动开发。